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濟(jì)南物流:物流地產(chǎn)商怎樣獲得土地?

發(fā)布者:振宇物流 發(fā)布時間:2018-09-17 08:46:02 隨著普洛斯 258個物流園、工業(yè)園及科創(chuàng)園,物業(yè)總面積達(dá)3,300萬平方米攻城掠地、物流地產(chǎn)已經(jīng)成為行業(yè)耳熟能詳?shù)母拍睿?/span>
 
那么什么物流地產(chǎn)商的核心競爭能力?是銷售、持有、物業(yè)、設(shè)備、融資.......首先你得獲得資源,在整個流程中的第一步,也是物流地產(chǎn)的初始階段:
 
那就是拿地,這是物流地產(chǎn)的第一步,也是最難的第一步:

土地是稀缺資源、尤其是物流地產(chǎn)商布局的一線城市、節(jié)點(diǎn)城市,外資的普洛斯、嘉民、安博、蓋世理、樂歌.....國資的深國際、傳化、寶灣 、萬科、中儲.......自用的京東、中儲、招商局.....數(shù)不清的物流地產(chǎn)商在各個城市搶奪者倉儲用地這種稀缺;
 
1.了解倉儲用地
 
倉儲用地 
 
倉儲用地是指國家、省及地方的儲備、中轉(zhuǎn)、外貿(mào)、供應(yīng)等各種倉庫、油庫、材料堆場及其附屬設(shè)備等用地。
 
倉儲用地是工業(yè)用地板塊的子科目:兩者的區(qū)別主要在于用途和土地使用年限;
 
【倉儲用地】:指國家、?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市)及地方的儲備、中轉(zhuǎn)、外貿(mào)、供應(yīng)等各種倉庫、油庫、材料堆場及其附屬設(shè)備等用地。使用年限70年;
 
【工業(yè)用地】:指獨(dú)立設(shè)置的工廠、車間、手工業(yè)作坊、建筑安裝的生產(chǎn)場地、排渣(灰)場地等用地。使用年限50年;
 
【倉儲用地的供應(yīng)】:工業(yè)用地包括倉儲用地。工業(yè)用地的范圍大于倉儲用地。倉儲用地土地出讓金、用電供應(yīng)等比工業(yè)用地有較大優(yōu)惠措施。但各個地方執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)有差異;
 
倉儲用地在城市的布局中供應(yīng)量很少、在星羅密布的開發(fā)區(qū)里,由于用地集約化程度低、土地產(chǎn)出效率低下、全國省級以上開發(fā)區(qū)實(shí)際開發(fā)面積僅占規(guī)劃面積的13.51%,土地閑置率高達(dá)43%;
 
為什么每一個開發(fā)區(qū)都會有倉儲用地,作為城鄉(xiāng)規(guī)劃法、城市的規(guī)劃中必須要預(yù)留一定比例的倉儲用地,這個來源于城鄉(xiāng)規(guī)劃法:
 
《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》同時明確規(guī)定:物流項目用地由倉儲配送用地、加工用地、物流商業(yè)用地、運(yùn)輸裝卸用地公共設(shè)施用地五部分組成
由于不創(chuàng)造稅收、這些倉儲物流用地最初不被各開發(fā)區(qū)重視,需求購買的企業(yè)非常少,普洛斯就是在10年布局階段有一定的前瞻性,取得了這些土地供應(yīng);
 
由于城市土地的稀缺性,物流用地穩(wěn)定的持續(xù)增長和回報、經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速發(fā)展的階段以后,眾所周知的大量地產(chǎn)商進(jìn)入了工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,大家都在爭奪資源,使得政府一再調(diào)控,一地難求成為現(xiàn)階段物流業(yè)面臨的主要問題;
 
2.用地取得的流程
 
目前的物流用地采取的是招拍掛制度,(土地招標(biāo)、土地拍賣、土地掛牌)國有土地使用權(quán)出讓方式有四種:招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式。《土地法》及國土資源部相關(guān)的部門規(guī)章規(guī)定,對于經(jīng)營性用地必須通過招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式向社會公開出讓國有土地。
 
招拍掛完成后,最后將宗地的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃要求、起始價、增價規(guī)則、增價幅度等內(nèi)容,進(jìn)行公示:
 
由于工業(yè)土地規(guī)劃的透明度不夠,宣傳力度也不夠。例如土地成交價、建筑成本及利息等,再將周邊同類物業(yè)的成交價作為參考, 所以物流用地一直成為不為人知的隱蔽交易;
 
由于政府是從周邊集體用地、農(nóng)業(yè)用地取得土地資源,所以在征地和拆遷過程中,大量的工作需要當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)村委會進(jìn)行征地協(xié)調(diào),商議青苗費(fèi)、建筑物等的補(bǔ)償;
 
所以大量的土地被當(dāng)?shù)赜袑?shí)力的企業(yè)和個人獲得,大多在招拍掛的流程中,事先進(jìn)行了指定,如果有外部企業(yè)要進(jìn)入流程,都用各種理由進(jìn)行勸解,退出招拍掛。
 
尤其是有實(shí)力的地產(chǎn)商,也不愿意介入當(dāng)?shù)氐牟疬w和流轉(zhuǎn)過程中;豐富的征地經(jīng)驗(yàn)告訴地產(chǎn)商、如果強(qiáng)行介入、后期的土方作業(yè)、用工、道路使用,上下水、市政用電,會早到當(dāng)?shù)氐?/span>巨大反彈,而陷入不能進(jìn)場、不能開挖、不能營業(yè)的艱難地步;
 
3.獲取土地的渠道和程序
 
獲得土地的渠道分為一手地、和二手地;
 
1一手地
 
所謂一手地是指從政府招拍掛制度中取得的土地;
 
首先遞交政府管委會主管招商局,項目立項報告,招商局會審核項目是否符合當(dāng)?shù)氐恼咭?/span>求,和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向;這與土地交割價格,優(yōu)惠措施息息相關(guān);
 
如果是政府著力發(fā)展的產(chǎn)業(yè)、可能會得到零地價的優(yōu)惠措施;比如知名企業(yè)、帶動當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)稅收的大幅度提升,如富士康、三星等知名的國際企業(yè);滿足政府招商引資的KPI指標(biāo)和要求,政府就會給予巨大的優(yōu)惠傾斜;
 
遞交立項報告后與政府簽訂投資協(xié)議,約定土地方位、以及建設(shè)中的各項指標(biāo),進(jìn)入招拍掛流程,交付定金,通過公示后繳納土地款項,進(jìn)入建設(shè)流程,取得土地證,建設(shè)規(guī)劃許可證,繳納配套費(fèi)。進(jìn)場施工;
 
注意事項:
 
1、由于土地是稀缺資源,對于大量購地的物流地產(chǎn)商,普洛斯、嘉民等外資機(jī)構(gòu)會聘請很對原政府部門官員取得土地的立項,審批資格、使其能夠快速的拿到土地、進(jìn)入施工;
 
2、項目包裝很重要;前期需要了解當(dāng)?shù)卣恼畠A斜度、現(xiàn)階段的考核指標(biāo),城市發(fā)展方向,例如貴陽打造數(shù)字城市,那么落地?zé)o人機(jī)、大數(shù)據(jù)項目事半功倍,如西安打造跨境電商,國外保稅和貿(mào)易對接項目就很快通過審核;
 
3、一些開發(fā)區(qū)財政收入較少,那么銷售類企業(yè)將納稅放在當(dāng)?shù)厥谦@得土地資源最有效的一種手段;聯(lián)合一些納稅大戶,共同成立項目公司,以稅源落地為籌碼可迅速獲得土地!
 
一些知名的制造型品牌企業(yè),受到各地招商引資的追捧,往往拿地成本較低,獲得土地之后,自用僅占一部份,短時間用不完全部土地,所以組建合作公司。這是一條拿地的重要途徑。
 
案例:
 
2010年,萬通實(shí)業(yè)與TCL集團(tuán)簽訂了《進(jìn)一步推進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域合作之框架協(xié)議》,根據(jù)協(xié)議,雙方出資創(chuàng)辦萬通新創(chuàng)工業(yè)資源投資公司,萬通持股55%,TCL持股45%。原TCL廠區(qū)經(jīng)過萬通新創(chuàng)收購后更名“萬通工社”。投資之后,采用的是“售后回租”的方式,TCL的回租部分為萬通提供了基礎(chǔ)回報,現(xiàn)成的空余廠房、倉庫的出租,閑置空間的商業(yè)化改造,還有空余土地的建設(shè)銷售或者出租使得增值部分有巨大空間。
 
2二手地
 
所謂二手地是指從企業(yè)手中購買,或直接控股企業(yè)獲得土地所有權(quán);
 
我國憲法修正案第二條規(guī)定,“任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。
 
土地禁止買賣,但是可以將有土地使用權(quán)的土地信息發(fā)到土地流轉(zhuǎn)平臺,借助互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)。所以城鄉(xiāng)規(guī)劃法里對于工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓有著比較苛刻的規(guī)定:
 
一、工業(yè)、倉儲、研發(fā)用地在一定時期內(nèi)不宜轉(zhuǎn)讓。二、從工業(yè)、倉儲、研發(fā)項目自身建設(shè)角度考慮不宜分割登記1、按合同約定條件開發(fā),并如期竣工驗(yàn)收;2、受讓人須是符合園區(qū)產(chǎn)業(yè)政策的企業(yè),經(jīng)園區(qū)管委會同意,并收回優(yōu)惠政策,補(bǔ)繳原有的讓利退稅額;3、配套的集宿樓、行政辦公用地等不得分割轉(zhuǎn)讓;4、取得房屋產(chǎn)權(quán)證。
 
所以轉(zhuǎn)讓購買二手土地而言,很少通過正式轉(zhuǎn)讓手續(xù)和協(xié)議進(jìn)行土地所有全的變更,所以大
 
多采用購買土地名下所有權(quán)企業(yè)的名義進(jìn)行;將企業(yè)股份進(jìn)行溢價置換和購買從而達(dá)到購買土地的目的;
 
購買二手地有著以下的優(yōu)缺點(diǎn):
 
優(yōu)點(diǎn):土地清晰、大幅縮短項目審批、報建辦理速度、標(biāo)的物明確清晰;土地用途、土地建審規(guī)劃清晰、地下文勘,地勘清晰,可迅速進(jìn)行施工標(biāo)的物的盡職調(diào)查和市場預(yù)測準(zhǔn)確清晰
 
缺點(diǎn):持有土地企業(yè)的歷史沿革、財務(wù)糾紛外債情況,信譽(yù)情況,缺乏可靠地了解渠道;容易出現(xiàn)購地后產(chǎn)生伊利遺留問題;當(dāng)用途和所有人發(fā)生改變,與當(dāng)?shù)卣?guī)劃不符,產(chǎn)生糾紛拿地后規(guī)劃發(fā)生改變,比如提高投資強(qiáng)度、增加綠化面積;增加額外附加條件。
 
案例:
 
知名物流地產(chǎn)商安博購買了某生態(tài)開發(fā)區(qū)的二手倉儲用地;由于當(dāng)?shù)卣畬?shí)施廁所革命,在原有設(shè)計上在道路顯著位置添加了不低于50平方米的公共廁所,導(dǎo)致上下管網(wǎng),外立面形象、道路發(fā)生巨大的變化,增加了巨大規(guī)劃成本和設(shè)計難度;
 
后記
 
拿到土地是物流地產(chǎn)項目的第一步,首先在一個城市進(jìn)行土地的開發(fā)和使用,盡職調(diào)查是首先應(yīng)該進(jìn)行的;
 
根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行土地選擇,如大型RDC需要郊區(qū)的土地、城市配送需要臨近城市的土地,冷鏈要求當(dāng)?shù)氐墓╇姾碗娋W(wǎng)情況優(yōu)良,跨境電商需要臨近保稅區(qū);
 
城市配送可以考慮樓庫、公路快運(yùn)中轉(zhuǎn)企業(yè)如德邦需要雙面月臺裝卸;大型快銷品企業(yè)如聯(lián)合利華需要12米凈高以符合4層貨架擺置;
 
而大部分物流地產(chǎn)商沒有明確的產(chǎn)業(yè)定位,為布局而拿地,不了解物流行業(yè),在沒有客戶意向的情況下,按照標(biāo)準(zhǔn)庫的形式進(jìn)行建設(shè),然后再進(jìn)行招商,就會產(chǎn)生空置期、與投資測算極不吻合,還有前期測算價格往往就高不就低,使得在實(shí)際倉庫租賃中,不能變動價格,導(dǎo)致較高的空置率;
 
不管用何種方式拿地,對于工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來說,拿地僅僅是第一步,最核心問題是如何實(shí)現(xiàn)項目投資收益最大化,這就取決于地塊價值評估、項目定位策略及后續(xù)招商運(yùn)營成敗。
 
土地參考指標(biāo)
 
1、投資強(qiáng)度:
 
項目用地范圍內(nèi)單位面積固定資產(chǎn)投資額。計算公式:投資強(qiáng)度=項目固定資產(chǎn)總投資÷項目總用地面積

其中:項目固定資產(chǎn)總投資包括廠房、設(shè)備和地價款。
 
2、容積率:
 
項目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項目總用地面積的比值。計算公式:容積率=總建筑面積÷總用地面積
 
建筑物層高超過8米的,在計算容積率時該層建筑面積加倍計算。
 
3、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重:
 
項目用地范圍內(nèi)行政辦公、生活服務(wù)設(shè)施占用土地面積(或分?jǐn)偼恋孛娣e)占總用地面積的比例。計算公式:行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重=行政辦公、生活服務(wù)設(shè)施占用土地面積÷項目總用地面積×100%
 
當(dāng)無法單獨(dú)計算行政辦公和生活服務(wù)設(shè)施占用土地面積時,可以采用行政辦公和生活服務(wù)設(shè)施建筑面積占總建筑面積的比重計算得出的分?jǐn)偼恋孛娣e代替。
 
4、建筑系數(shù):
 
項目用地范圍內(nèi)各種建筑物、用于生產(chǎn)和直接為生產(chǎn)服務(wù)的構(gòu)筑物占地面積總和占總用地面積的比例。計算公式:建筑系數(shù)=(建筑物占地面積+構(gòu)筑物占地面積+堆場用地面積)÷項目總用地面積×100%
 
5、綠地率:
 
綠地率是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。計算公式:綠地率=規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積÷項目總用地面積×100%;

來源:物流沙龍

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